2020年10−12月期（FY2020Q4）および過去の業績の推移を解説し、目標株価の算出とKEホールディングスへの投資についてコメントします。
会社概要
KEホールディングス（KE Holdings、貝殻找房、BEKE）
ホームページ（SECファイル）：リンク先
国：中国
セクター：不動産
産業グループ：不動産管理・開発
サブ産業グループ：不動産サービス
株式時価総額：725億ドル（世界ランキング第200位、2020年12月末）
浮動株調整後株式時価総額：58億ドル（2021年2月末、MSCI）
KEホールディングスは、中国に本拠を置く、オンラインとオフラインのプラットフォームを通じて、住宅取引や関連サービスを提供する企業です。
運営するBeikeは、中国最大の不動産オンラインプラットフォームであり、住宅売買や賃貸、リフォーム、不動産金融ソリューション等を提供しています。
3Dでのオンライン内覧が可能なサービスが強みで、高性能なカメラ機器がなくても、パノラマカメラ、スマートフォン、三脚のみで撮影が可能です。
2020年8月に、公開価格20ドル（1ADSあたり）で、ニューヨーク証券取引所に上場しました。
中国の不動産セクターで第7位の浮動株調整後株式時価総額で、不動産サービスに占めるKEホールディングスの株式時価総額比率は15％です。
売上高の推移
2020Q4（2020年10−12月期）の売上高は227億人民元（34.7億ドル）と、前年同期比+57.6％となり、コンセンサス（31.2億ドル）を上回りました。
セグメント別の売上高は、以下の通りです。
・中古住宅取引サービス：92億人民元、前年同期比+56％
・新築住宅取引サービス：129億人民元、前年同期比+59％
・その他サービス：6億人民元、前年同期比+58％
（参考）過去4年間の売上高
GTVとモバイル月次アクティブユーザー数
2020Q4（2020年10−12月期）のGTV（総取扱高）は1.12兆人民元と、前年同期比+65.4％となりました。
・中古住宅GTV：5,847億人民元、前年同期比+69.8％
・新築住宅GTV：4,692億人民元、前年同期比+55.5％
・その他GTV：661億人民元、前年同期比+113.2％
モバイル月次アクティブユーザー数は平均4,820万と、前年同期比+88.3％となりました。
利益の推移
2020Q4（2020年10−12月期）の営業利益は12.7億人民元と、前年同期比黒字転換となり、営業利益率は5.6％と、前年同期の▲21.7から改善しました。
2020Q4のEPSは0.93人民元（ADS：0.14ドル）と、前年同期比黒字転換となり、コンセンサス（ADS：0.04ドル）を上回りました。
なお、非GAAP EPSは1.71人民元（ADS：0.26ドル）となり、コンセンサス（ADS：0.13ドル）を上回りました。
キャッシュフローの推移
2020Q4（2020年10−12月期）の営業キャッシュフローは32億人民元と、前年同期比+155.5％となり、営業キャッシュフローマージン（営業キャッシュフロー/売上高）は15.6％と、前年同期の10.5％から改善しました。
（参考）過去4年間の営業キャッシュフロー
売上高およびEPSの実績値とコンセンサス
以下のグラフは、売上高のコンセンサスおよび実績値となります。
以下のグラフは、EPSのコンセンサスおよび実績値となります。
以下のグラフは、非GAAP EPSのコンセンサスおよび実績値となります。
株価上昇率
2020年8月に公開価格20ドルで上場し、安値31.79ドル、高値79.40ドル、2021年2月末時点の株価は64ドルです。
DCF法による目標株価
DCF（Discounted Cash Flow）法とは、将来に渡って生み出すキャッシュフローを割り引く（WACC、加重平均資本コスト）ことで理論価格を算出します。
以下のシナリオに基づき、フリーキャッシュフローの現在価値とネット有利子負債を合計して株主価値を算出し、株主価値を発行済株式総数で割ることで、1株あたりの株価を算出します。
なお、WACCを7.9％、金利が1％上昇した場合は8.8％と推計しました。
以下のグラフは、各シナリオのフローキャッシュフロー（億人民元）の推移となります。
※FY2020のフリーキャッシュフローは暫定値
① メインシナリオ
フリーキャッシュフローの成長率：1年目+80%、2年目〜3年目+40％、4年目〜9年目+30％、10年目+20％。11年目以降の永続成長率は0％。
② アップサイドシナリオ
フリーキャッシュフローの成長率：1年目+80％、2年目〜10年目+40％。11年目以降の永続成長率は0％。
③ ダウンサイドシナリオ
フリーキャッシュフローの成長率：1年目+80％、2年目〜3年目+30％、4年目〜10年目+20％。11年目以降の永続成長率は0％。
メインシナリオの目標株価は96ドルとなります。
KEホールディングス（KE Holdings、貝殻找房、BEKE）への投資について
2020Q3（2020年7−9月期）の売上高は227億人民元と、前年同期比+57.6％と急拡大し、コンセンサスも上回りました。
営業利益は黒字転換となり、キャッシュフローも急拡大しました。
2021Q1のガイダンスは、以下の通りです。
・売上高：185〜195億ドル（前年同期比+159.8〜173.9％）
DCF法による目標株価は96ドルのため、2021年2月末時点の株価64ドルより高い水準です。
なお、メインシナリオは、10年後の売上高が9.7倍（年率+25％）、10年後に向けてフリーキャッシュフローマージンが25％まで上昇することを想定したので、売上高またはフリーキャッシュフローマージンがさらに上向けばより高い株価上昇が期待できます。
アメリカとの政治的要因から、中国ADRを全て売却しましたが、香港で上場された場合には、投資したいと思います。
